购房合同不成立定金退回是需要分情况的，如果合同内存在欺诈、重大误解的情况下，是可以要求将合同撤销并且要求卖方返还定金，如果合同合法有效的情况下，定金是不能返还的。与合同无效的区别在于两者的法律含义是不同的、两者的法律关系也是不同的。
一、购房合同不成立定金能退回吗
购房合同不成立定金能退回，但是需要确认协议的效力，如果合同无效，定金应该全部返还。例如：没有经济适用房购买资格的购买未满五的经济适用房协议应属无效协议，因为经济适用房是保障性住房，是解决住房困难问题人的住房问题，是有资格准入性质，特别是未满五年的经济适用房只能卖给有经济适用房购买资格的人;
其次要确认协议有无有欺诈、重大误解等情况，如果有，可以在签订协议之日起一年之内请求人民法院撤销，在协议撤销后，定金应该全部返还。例如，如果卖家隐瞒房屋有重大安全隐患的情况，就属于欺诈。
二、购房合同不成立与合同无效的区别是什么
购房合同不成立与合同无效的区别在于：
1.两者的法律含义不同。无效合同是指因不符合或违反法律要求的、不能发生当事人预期的法律后果的合同。不成立合同是形式不符合法律规定的合同，无效合同是本质不符合法律规定的合同，两者强调的内容不一样。
2.两者形成的法律关系不同。不成立合同当事人之间已形成的是缔约关系。尽管当事人未形成合同法律关系，但不等于相互之间没有任何权利义务。当事人的缔约关系已消灭，因为此时合同已成立，当事人在缔约阶段的权利义务已完成。
三、购房合同不成立的条件
购房合同不成立的条件有：
1.当事人就合同的主要条款未能达成一致；
2.当事人未采用法律规定的形式订立合同也未履行主要义务；
3.合同不具备要约和承诺阶段。
法律依据
《中华人民共和国民法典》第一百四十三条
具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。